■ 대장동 1차 개발사업과정 - 실패
○ 대장동의 지리적 특성
- 주변 분당·판교 신도시 인근에 위치해 '마지막 노란자위 땅'이라 불리던 지역.
○ 대장동 1차 개발과정
- 대장동 도시개발 초기 사업자 이강길은 2006년 '씨세븐' 회사 및 '대장프로젝트금융투자' 관계사를 설립하고 해당 지역 88만㎡에 아파트 및 주택 3,100세대 건설을 계획.
▸ 해당 회사는 부산상호저축은행의 대출을 받아 해당 부지의 77%를 매입(21만평).
▸사업 인허가를 위해 남욱 변호사, 정영학 회계사를 영입.
▸한국토지주택공사(이하 LH)는 대장동 개발사업을 위해 2009년 공사를 따내는데 성공하였으나, 공람절차 시작 2일 뒤 이명박 대통령은 민간사업이 경쟁하면 안된다고 발언하였고 한나라당 신영수 의원의 LH 압박 등으로 인해 2010년 6월 대장동 공영개발 사업을 철회함. # #
- 한편 씨세븐은 LH 사업 포기를 위해 신영수 의원 특별보좌관(신동수), 최윤길 성남시의회의장에게 현금 전달하며 로비. # #
- 2011년 부산상호저축은행이 영업정지되며 매입토지가 예금보험공사에 가업류되며 개발사업은 실패함. 이강길은 뇌물공여 혐의로 구속.
■ 대장동 2차 개발사업과정 - 성공
○ 개발배경 및 사업자 공모
- 2009년 7월 부임한 이재명 성남시장은 2014년도 성남도시개발공사(이하 SDC)를 통한 민관합동개발 재추진(92만㎡, 아파트·주택 5,900세대).
- 당초 100% 공영개발하려 하였으나 2011년 성남시의회의 지방채 발행 부결, 이명박 정부의 지방채 발행 미승인으로 인해 민간사업자 공모. #
- 민간사업자로 선정된 '하나은행 컨소시엄'은 당시 세법상 프로젝트 금융투자회사(PFV)로 설립을 위해 회사에 출자한 자산법인회사에 자산관리 업무를 위탁해야 함. 이에 따라 사업 시행을 위해 합의하에 '화천대유자산관리회사(이하 화천대유)'를 만들어 포함시킴.
※ 법인세법 제51조의2 및 동법 시행령 제86조 2. # 단, 해당 조항은 2024년 현재 삭제된 상태.
- 이후 화천대유는 '천화동인 1~7호'를 포함 10개의 자회사를 산하에 설립, # SK증권 특정금전신탁을 통해 투자자로 참여하였으며, 김만배와 그가 모집한 개인투자자 등 7명으로 구성
○ 시행사(성남의 뜰) 및 화천대유·천화동인 지분구조 # #
이미지 출처: 문화일보 #
- 성남의뜰' 출자사 및 지분율
| 출자사 | 출자금(천원) | 출자지분율 | 비고 |
| 성남도시개발공사 | 2,500,005 | 50.001% | 1종 우선주 |
| 하나은행 | 700,000 | 14.000% | 2종 우선주 |
| 국민은행 | 400,000 | 8.0000% | 2종 우선주 |
| 기업은행 | 400,000 | 8.0000% | 2종 우선주 |
| 동양생명 | 400,000 | 8.0000% | 2종 우선주 |
| 하나신탁 | 250,000 | 5.0000% | 2종 우선주 |
| 화천대유 | 49,995 | 0.9999% | 보통주 |
| 특금(천화동인1~7호) | 300,000 | 6.0000% | 보통주 |
| 계 | 5,000,000 | 100% |
- '천화동인' 소유자 및 배당금
| 회사명 | 소유자 | 출자금 | 배당금 |
| 천화동인 1호 | 화천대유 ※사내이사 이한성 | 1억466만 | 1208억 |
| 천화동인 2호 | 김은옥 *김만배 배우자 | 872만 | 101억 |
| 천화동인 3호 | 김명옥 *김만배 누나 | 872만 | 101억 |
| 천화동인 4호 | 남욱 변호사(1차 개발 자문단) | 8721만 | 1007억 |
| 천화동인 5호 | 정영학 회계사(1차 개발 자문단) | 5581만 | 644억 |
| 천화동인 6호 | 조현성 변호사 *남욱 동료 변호사 | 2442만 | 282억 |
| 천화동인 7호 | 배성준 기자 *김만배 후배 기자 | 1046만 | 121억 |
※ 이한성: 이화영 전 경기도 평화부지사의 국회의원 시기 보좌관
■ 대장동 2차 개발사업의 결과와 의혹
○ 택지분양 통한 배당금 지급 관련
- 대장동 개발은 성공적으로 진행되어 택지분양을 통해 약 6,000억원의 수익이 발생.
- 사업결과, 2019년부터 2021년까지 총 5903억원이 성남의뜰 구성원에게 배당됨. # 이 중 화천대유, 천화동인에 전체 배당금의 68%가 배당되었음.
| 출자사 | 출자금(천원) | 배당금(천원) |
| 성남도시개발공사 | 2,500,005 | 183,000,000 |
| 하나은행 | 700,000 | 1,100,000 |
| 국민은행 | 400,000 | 600,000 |
| 기업은행 | 400,000 | 600,000 |
| 동양생명 | 400,000 | 600,000 |
| 하나신탁 | 250,000 | 400,000 |
| 화천대유 | 49,995 | 57,700,000 |
| 특금(천화동인1~7호) | 300,000 | 346,300,000 |
| 계 | 5,000,000 | 590,300,000 |
- 성남의 뜰 주주협약상, 이익이 날 경우 1종·2종 우선주가 상한액이 정해진 고정배당을 가져가며 나머지는 보통주가 배당받는 구조. 따라서 화천대유와 천화통인은 7%를 투자하여 68%를 배당받는 기형적 결과가 나타남.
- 유동규 SDC 본부장 부임 후 SDC 내부에서 공모지침서에 초과이익제한조항을 넣어야 한다는 의견을 냈으나 묵살되었고, 사업협약서에는 초과이익 환수 조항이 삭제되었음.
- 김만배와 정영학의 통화 녹취록에서 "그(천화동인 1호 배당금) 절반은 '그분' 것이다"라는 발언이 있다고 하여, 해당 발언이 사실인지, 사실이라면 '그분'이 누구인지에 대한 논란이 있음 #
○ 대장동 지구 내 공동주택 분양수익금 관련
- 대장동 택지를 15개 구역으로 나눈 후 11개 구역은 공개경쟁입찰에 부치고 5개 택지(A1, A2, A11, A12, B1)는 화천대유와 30~40% 싼 가격에 수의계약을 진행.
- 대장동 아파트 총분양가는 약 6,800억원. 5개 택지의 분양수익금은 총 4,500억원으로 추정. 화천대유는 A12 택지 분양수익을 챙기고 A1, A2, A11 택지는 시행대행사 수수료 각 30억원만 가져감.
- A1, A2 택지 분양수익은 화천대유 초기자금 차입처인 킨앤파트너스에게 지급. # A11 택지 분양수익은 엠에스비티에게 지급. 엠에스비티는 사무실과 직원이 없는 페이퍼컴퍼니로, 차병우너그룹 및 대장동 개발 핵심 의혹 관계자와 연관있다는 의혹이 있음. #
○ 정치계·법조계 로비 의혹
- 해당 사업과 관련하여 김만배가 곽상도 전 의원(아들), 최재경 전 민정수숙, 박영수 전 특검, 권순일 전 대법관, 김수남 전 검찰총장, 이창재 전 법무부 차관, 강찬우·김기동·이동열 전 검사장, 이경재 변호사 등 이른바 '50억 클럽'을 포함한 정치인·법조인에게 흘러들어갔다는 의혹이 있음.
참고자료
- '대장동 의혹' 등장인물 너무 많다고요? 인맥도를 총정리했습니다
- 이재명 ‘대장동 특검’ 제안에 여야 격돌…진실은? ‘대장동 게임’
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