지금에서야 마무리가 되어 간단히 적어보기로 함. 21년 전세계약을 해서 23년에 일이 터졌고 26년에 마무리가 되었으니 몇 년에 걸친 대장정이었다. 무슨 유용한 정보가 아니라 썰풀이에 가까우니 전세사기 대응 관련 정보를 얻고 싶으시면 다른 블로그를 방문해주시길 바라고, 기억을 더듬어서 쓰는 거다 보니 시기 등이 일부 맞지 않을 수 있음에 주의.
* 어쩌다가 당했나
애초에 시작부터가 잘못되었다. 2021년에 임대주택에서 나가야 되는 상황이 생겨 (하필이면) 전세를 알아보는 중이었다. 그런데 그 당시는 한창 갭투자가 유행하던 때였다. 이것이 문제가 되어서 2022년에 빌라왕이니 뭐니 하는 대형 전세사기가 터지기 시작했는데 그건 이후 문제. 아무튼 그 때 몇 군데의 집을 보다가 A공인중개사의 소개를 받아 ㄱ 아파트를 소개받았다. 근데 다른 곳 시세보다 약 1000만원정도 비쌌음. 그런데 그때의 내가 미쳤는지 '집주인도 못 만나는 싼 집 계약할 바엔 조금 가격이 있더라도 집주인 직접 보고 계약할 수 있는 집을 고르자'고 생각해버리고 말았다. 지금 와서 생각하면 얼굴을 보고 계약하나 안 보고 계약하나 위험한 건 똑같았다.
게다가 더 이상한건 소개를 A공인중개사가 했는데 B공인중개사가 계약을 한 것이다(여기서 도망쳤어야 했다). 그런데 일단은 2021년 12월 집주인(1)과 앉아서 계약을 했다. 그렇게 이사를 하고 ㄱ 아파트에서의 생활이 시작되었다. 처음 1년은 괜찮았다. 주변 시세보다 비싸다는 이유로 HUG 전세보증도 가입이 안됐다. 하지만 집주인을 믿고 별다른 조치를 취하지 않았다. 계약할때 전세권 등기라도 해놓았어야 했는데.
계약후 1년이 조금 지나고나니 B공인중개사가 전화를 했다. 집주인(1)이 매매를 해서 부산 사는 집주인(2)에게 집이 넘어갔으니까 장기수선충당금을 정산해주겠다는 것. 여기서 도망칠 2번째 타이밍이 있었는데 당시엔 첫째가 태어날 때(2022.02.)였고 신생아를 데리고 이사하기가 쉽지 않았기 때문에 도망을 칠 수가 없었다. 나중에 알았지만 매매계약서도 기는 내용이었다. 이 집주인(1)이 2020년 1억원에 집을 사 놓고 2021년 나에게는 1.85억 전세보증금을 매겼는데 집주인(2)에게 넘겨줄 떄는 1.7억에 팔아넘겼다. 7천 먹고 ㅌㅌ해버림.
거기서 또 1년쯤이 지난 2023년 6월. B공인중개사에게 전화가 왔다. 너무나도 뜬금없는 전화에 내가 한번에 이해를 못해서 통화가 꽤 길었는데 내용을 요약하면 이렇다.
집주인(2)가 집이 3채가 있는데 - 우리집을 포함해 3채인지 빼고 3채인지는 아직 모르겠음 - 그 중 한 집의 잔금을 치르는 데에 문제가 생겼다. 그래서말인데, 니가 ㄱ 아파트의 전세보증금을 받지 않는 대신 등기를 너에게 돌려놓고 등기 관련 비용도 받지 않겠다.
그러니까, 지금 집주인이 니 전세금을 못 줄 수도 있으니까 전세금을 포기하면 니 집으로 만들어줄게라는 개소리를 졸라 당당하게 하고 있는거였다. 당시 전세시세는 2021년 대비 2천만원 이상 떨어진 상태니까 그냥 2천만원을 버리라는 소리나 다름없었다. 나는 당연히 안 한다고 했고, 1달쯤 뒤에 우리 전세집 등기부등본엔 약 1억원의 가압류가 걸렸다.
* 경과 - 피해 인지 에서 민사소송 승소까지
살면서 이런 일을 처음 당해보는지라 뭐부터 시작해야 할지를 잘 몰랐다. 그래서 인터넷을 찾다가 법률구조공단에서 무료상담을 해준다길래 일단 여기 문부터 두드렸다. 상담을 하니 그래도 다른 피해자들보다는 상황이 낫다고 했다. 이럴 때 최악의 상황일 경우 집이 경매로 넘어가게 되는데 우리 집의 경우 계약 당일 이사+전입신고+확정일자를 모두 완료한 상태라 대항권과 우선변제권을 모두 확보한 상태였기 때문.
2023년 9월, 법률구조공단 말대로 일단 내용증명을 보냈다. 내용증명은 우체국에서 보냈고 이것과 별개로 '우리 집이 지금 전세가 언제 만료되고 나는 계약 연장할 의사가 없으니 만기일에 1.85억을 내놔라.' 는 문자메시지도 따로 보냈다(법률구조공단에서 보내라고 조언을 줬다). 문자를 보내려고 보니 집주인(2)의 매매계약서상 연락처와 6월쯤 B공인중개사에게 받은 연락처, 일이 터지고 다시 B공인중개사에게 받은 연락처가 모두 달랐다. 정상적인 집주인이 아니었다. 일단 휴대전화 3개 번호에 모두 문자를 보냈지만 답은 없었고, 우편으로 보낸 내용증명도 주인이 이사를 갔다면서 반송됐다.
이제 전세만기일(2024.12.)까지 기다렸다가 그래도 돈을 돌려주지 않으면 바로 소송을 걸면 되는 일...인데 중요한 과제가 남아있다. 1.85억 중 0.95억원 은행 대출을 낀 것이었기 때문에 일단 그 돈을 갚아야만 했다. 정말 다행스럽게도 현금을 있는 것 없는 것 모두 긁어모아서 대출금은 갚을 수 있었다. 그리고 해가 바뀐 2024년 1월 변호사사무소에 연락해 민사소송 시작. 수임료는 대략 400만원. 인터넷에 보면 나홀로소송 하는 사람 있던데 나는 그렇게 할 만한 멘탈이 안돼서 그냥 맡김.
집주인이 연락이 두절된 상태였기 때문에 주소보정을 하고도 소송서류를 송달할 수 없어 공시송달 형태로 게시하고 '송달한 걸로 치는' 절차를 진행했다. 공판은 별 것 없었다. 나는 변호사에게 맡긴 상태였기 때문에 내가 갈 일은 없었고, 피고(집주인)은 법정에 2번 나타나지 않아 소송내용을 모두 인정하는 것으로 간주하고 판결이 바로 나왔다. 1심 판결이 나면 2주인가 안에 항소를 하면 다시 2심이 이어지는데 어차피 나타나지도 않는 집주인이 항소를 할리 만무했다. 2024년 6월쯤 1심 승사 판결이 그대로 확정된다.
* 경과 - 전세사기 인정
가장 앞에서도 썼지만 내가 전세를 얻은 이후 '빌라 전세왕' 등 소위 갭투자로 수백채 빌라를 소유한 사람이 전세보증금을 지급못하는 일이 벌어지면서 '전세사기피해자법(전세사기특별법)'이 2023년 제정되었다(원래는 2025년까지 유지되는 법이지만 1번 연장되어 2027년까지 법이 유지된다고 함). 나도 당연히 이걸 신청했는데... 소송이나 경매보다 이게 더 어려웠다.
일단 전세사기 피해자의 조건과 종류를 보자. 먼저 조건은 아래와 같다
- 1) 주택인도 + 전입신고 + 확정일자 (또는 임차권등기)
- 2) 임대차보증금 3억원 이하
- 3) 다수의 임차인에게 임대차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되는 경우
- 임대인의 파산 또는 회생절차 개시
- 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시
- 임차인의 집행권원 확보 등
- 4) 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 이유
- 임대인등에 대한 수사 개시
- 임대인등의 기망
- 보증금 반환능력이 없는 자에 대한 임차주택 소유권 양도
- 임차보증금 반환 능력 능력 없이 다수의 주택을 취득하여 매입
여기서 1)~4)를 모두 인정받으면 '전세사기피해자'가 되고 2), 4) 또는 1), 3), 4)를 인정받으면 '전세사기피해자등'이 된다. 둘은 받는 혜택에서 약간의 차이가 있는데, 그게 중요한 게 아니다. 포인트는 '3) 다수의 임차인을 대상으로 4) 집주인이 돈을 떼먹으려 했다(사기치려 했다)'는 것을 내가 증명해야 한다는 것. 이것이 증명되지 않으면 피해자는 물론 피해자등도 인정받지 못한다.
나도 이 4)번을 증명하지 못해서 피해자 인정 심사에서 떨어졌었다. 2024년 4월 시청을 통해서 신청을 했는데 2024년 6월 결과(결정이유)가 이렇게 왔다.
주문: 본 신청인을 전세사기피해자로 불인정한다.
결정이유: 본 신청은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조 제1항 제4호 요건인 임대인등에 대한 수사개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득, 임대 등 임대인의 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있다고 의심할만한 상당한 이유가 있을 것으로 볼 수 없어 주문과 같이 결정한다.
쉽게 말해 집주인이 사기치려 했다는 걸 니가 입증하지 못했으니 너는 전세사기피해자가 아니라는 뜻이다. 통보가 6월 12일에 왔는데 우편은 6월 20일 등기수령. 이의신청은 통지일로부터 30일이니까 7월 20일까지 가능하다. 하지만 사기를 치려했다는 것을 증빙할 수 없어 포기하려던 찰나 천운이 따라왔다.
일단, 우리집과 관련된 사건은 사기사건이 맞았다. 진짜 범죄를 저지른 모 부부가 다수의 주택을 사들이려고 했는데 이 사람들은 빚(채무)이 많아 자기들이 부동산을 매입하면 압류가 될 것을 알고 있었다. 이를 회피하기 위해 약 5명의 명의수탁자('바지집주인')을 섭외하고 10개 부동산을 차명 매입했다. 이것이 부동산실명법 위반으로 걸려 검찰 조사를 받게 되었다. 그 10개 부동산 중 하나가 우리 집이었다.
...라는 내용이 있으니 해당되는 부서에선 조치하라는 검찰 공문이 7월 초 구청으로 도착했는데 거기 부동산팀의 담당자가 작년 가을부터 전세사기 문제로 계속 상담을 해왔던 사람이었다. 그래서 그 공문을 보고 담당자가 나에게 연락을 해 주었고 나는 정보공개청구로 해당 검찰 문서를 (개인정보를 모두 삭제하고) 받아낼 수 있었다. 이 날이 7월 18일. 2일 남은 상황에서 이의신청서와 해당 서류를 가장 빨리 도착할 수 있을만한 우체국 등기로 보냈다. 이제 할 수 있는게 없다. 세종시에서 이 서류를 제때 받기만을 기도하는 수밖에 없었다.
다행스럽게도 기간내 서류가 잘 들어갔고 '전세사기피해자'로 인정을 받을 수 있었다. 이게 검찰에서 임차인에게 통지를 해 주지 않기 때문에 자칫하면 전세사기피해자로 인정받지 못할 뻔 했다. 여러가지 조건이 맞아떨어진 그야말로 천운.
받을 수 있는 혜택은 여러가지가 있었지만 나머지는 조건이 맞지 않거나 필요가 없어서 사용하지 않았다. 경매 때 법무사 금액 지원받은 것과 ㄱ 아파트 경매 낙찰 후 취득세를 면제(250만원 한도)받은 정도. 가장 크게 체감된 혜택은 보금자리론인데 이건 후술하기로. 청약때 무주택을 인정받는 것도 있었는데 이미 다른 아파트 청약에 성공한 상태로 필요가 없었고 저리 대환대출 혜택도 이미 대출을 갚은 상태라 필요가 없었다.
여담으로, 위에서 말한 구청과 상담하면서 알았는데 처음 전세계약할 때 소개시켜준 A공인중개사(자)과 계약진행한 B공인중개사(모), 그리고 집주인(1)(부)는 모두 가족이었다. 자기네 집을 자기가 판 것인데 이것도 공인중개사법 위반이라고 한다는 걸 그때 처음 알았다. 그래서 정식으로 민원을 제기해놨는데 결과가 어떻게 되었는지는 모르겠다. 그 공인중개사는 아직 활동중이고 구청 담당자도 바뀌었으니 아마 흐지부지된게 아닐까 싶음. (증거는 없지만) 심증상 그 공인중개사 부부가 애초에 집주인(2) 같은 그런 인간들에게 넘기려고 계획을 한 거 같기도.
* 경과 - 강제경매 신청 및 낙찰
전세사기피해 인정 신청과 강제경제 신청은 같은 시기에 진행됐다. 전세사기피해 인정받으려면 결국 우리 집이 경매에 넘어갈 것이 요건이었고, 우리도 다음 아파트로 이사가기 전까지 안정적으로 '집을 차지하는 것'이 목적이었기 때문. 그래서 내 집을, 내가 경매에 넘겨서, 내가 낙찰받는, 그런 느낌의 경매가 진행된다. 이것도 내가 여러가지 사정이 봐줄만해서 할 수 있는 거지, 이것도 안되면 누구에게 넘어갈지도 모르는 경매를 지켜만 보는 입장이 되어야 한다.
인터넷에 보면 혼자서 경매를 진행해서 낙찰받은 수많은 경험담들이 있지만 나는 그걸 혼자서 할 자신이 없었다. 바로 법무사 상담. 경매 신청부터 낙찰까지 한꺼번에 맡기기로 했다. 전세사기로 인한 경매 맡은 게 처음인지 상당히 불쌍하게 바라봤음. 수임료도 깎아주려고 하길래 '경공매 비용 지원혜택 있다'고 말하고 제값을 지불했다.
2024년 여름에 경매를 신청했지만 실제 경매는 해가 바뀌고 2025년 8월부터 달마다 한 번씩 열렸다. 열릴 때마다 최저매각가격이 깎인다. 나는 5회차에 낙찰받았는데 낙찰가격은 5560만원이었다. 이걸 낙찰받으면 10%(556만원)을 보증금으로 내는데 이건 다시 돌려주지 않는 수수료에 가까운 개념이다. 그럼 나머지 금액은? 기존에 내가 받아야 할 전세보증금(1.85억)과 상계해버린다. 그럼 1.85억-0.55억을 뺀 나머지는? 못 받는다. 집주인(2)를 어떻게든 해서 받아내야 하는데 이미 교도소에 들어가 있는 상황. 나는 회수를 포기했다. 한편, 이렇게 될 경우 1순위 배당권자엔 나(대향력+우선변제권 세입자)를 제외한 나머지 가압류 배당권자는 금액을 받을 수 없다. 그건 그쪽에서 결손처리하든지 할 문제. 경매 이후 가압류 2건은 모두 삭제되었다.
이런 식으로 나는 사건이 터지고 3년정도가 지난 2026년 1월. 지금의 ㄱ아파트를 내 소유의 아파트로 전환했다. 이 아파트는 전세사기로 인해 어쩔 수 없이 경매로 얻어낸 주택이므로 나중에 청약할 떄 무주택 조건을 계속 유지시킬 수 있다. 다만, 나는 이미 다른 아파트 분양을 받아놓은 상태라 해당사항이 없음. 법무사에게 줄 비용 일부는 (대략 60%?)는 따로 청구를 해서 보전받았다. ㄱ아파트에 대한 취득세는 전세사기 관련 규정이 있어 한계치까지 면제받아 0원.
* 새 아파트 입주와 기존 주택 매각
숨돌릴 틈이 없다. 새로 이사갈 ㄴ아파트는 2026년 5월말부터 입주를 시작하기 때문에 그 사이에 중도금 및 잔금(총 4.6억원)이 입금되어야 한다. 원래는 전세금을 빼서 보태고 남은 금액을 집단대출 등으로 메꾸려는 계획이었는데 전세보증금을 받지 못하면서 계획에 엄청난 차질이 발생. 여기서 보금자리론이 등장한다. 솔직히 이게 내 입장에서는 가장 제 역할을 한 혜택이라고 생각함.
일단 1) 소득조건과 자산조건을 보지 않고 9억원 이하 신규주택 구입을 위해 4억원까지 지원한다. 이게 수도권이면 9억원 이상의 집이 수두룩하니 별 도움이 안되겠지만 여기는 지방이고 이 동네에서 가장 비싼 아파트가 6억원인 상황이기 떄문에 무조건 대출이 나온다고 보면 되는 상황. 그리고 2) 대출우대금리 1.0%가 적용되어 4%대 이자가 3%대로 줄어든다. 30~40년을 상환하기 때문에 이 1% 이자율 하락이 상당히 큰 혜택. 대출신청을 하다보니 우리 부부가 '신혼부부'로 분류되어 최대치 상환기간인 40년 상환도 설정할 수 있었다.(원리금균등상환 기준 1달에 대략 150만원정도 상환)
그래서 요런거 다 공부하고 서류 갖춰서 한국주택금융공사에 심사신청을 했는데... 될 거라곤 생각하지만, 이게 또 만약이라는게 있어서 심사기간동안 오만 생각을 다 했다. 결국은 심사 통과. 대출 4억원 풀로 당겨서 ㄴ아파트 중도금+잔금 납부 성공.
아직 안 끝났다. 이 보금자리론은 기존 주택(ㄱ아파트)를 대출실행일에서 3년 이내에 처분(매각)해야 한다는 조건이 들어가 있기 떄문에 기존 ㄱ아파트를 팔아야 한다. 이게 경매가 끝나자마자 매물을 올렸는데 ㄱ아파트 가격이 점점 떨어져서 그런지 매수자가 나타나지 않았음. 개쫄렸다. 정말 감사하게도 5월쯤에 사겠다는 사람이 나타나서 바로 계약. 계약금액은 1.28억원.
- ㄱ아파트 금액: 보증금 1.85억 주고 전세
- (여러가지 일이 있은 후) 5560만원 낙찰받음 👉 실제로 받은 돈 없음
- 1.28억원에 매도 👉 1.85억과 비교하면 5700만원 손해
- 부대비용: 변호사수임비 400만원 + 법무사 수임비 55만원(일부 보전) + 경매보증금 556만원 👉 1011만원 지출
사실 원래라면 5560만원에 사서 1.28억원에 팔았기 때문에 양도소득세 폭탄을 맞는 상황인데, 국세청 공식 사전답변 중 '선순위의 대항력이 있는 임차인이 당해 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 임차인이 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함'한다는 내용이 있다. 그래서 5560만원에 주택을 낙찰받더라도 나머지 금액은 내가 회수하지 못했기 때문에 취득가액은 이를 더해서 기존의 전세보증금인 1.85억이 되고 이를 훨씬 싼 가격인 1.28억원에 넘겼으므로 양도소득세 0원. 요걸 세무사에게 넘겨서 신고대행을 맡겼다. 최종결과 나오면 블로그 글 수정 예정.
3줄요약
1. 전세사기 인정받는거 겁나게 어려움
2. (내 경우에는) 인정받아도 세금 혜택과 보금자리론 혜택 정도만 활용가능
3. 전세 하지 마라
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